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租房分期,为何麻烦不断?

发表时间:2020-04-03

进军租金贷,小贷公司、消费金融公司拔得头筹,不过银行很快杀了进来,凭借资金成本优势后发先至。

单看风控逻辑,租房分期非常优质:有场景依托,资金用途可控,最要紧的,如果借款人不还钱,银行给公寓方打个招呼,提前终止租赁合同,用退还的未到期租金来填补本息损失。

公寓方如果稳健经营,那一切安好,问题恰恰是公寓方做不到稳健。在资本和市场裹挟下追风口,公寓方求的是快,要快速拿下房源,快速装修并推向市场,资金链一直紧绷。前期大量囤积房源、统一装修风格以及装修后适当的散味空置期,均需占用大量现金流。

万事具备对外开业,还不得不接受早期高企的空置率。以龙湖地产旗下的冠寓公寓为例,据年报披露,2018年已开业5.3万间,整体出租率为50.1%,其中,开业3-6个月的项目出租率为70.2%,6个月以上出租率为87.4%。

现金流紧张,盈利性也差。长租公寓赚的是房租差价,房东参照市场价租给公寓方,公寓方只能高于市场价对外出租,靠更优质的室内装修和安心服务获取溢价。租客以年轻人为主,虽然追求住房品质,但收入有限,也会参照市场价格靠考虑公寓房的性价比,这就决定了公寓方的溢价空间并不大。比如从数据上看,2018年80%以上的租房人月均房租支出低于2000元。

一边是房源端占据大量资金,另一边则是租客端溢价收入有限,站在公寓方的角度,短期经营现金流为负实属正常,短期亏损也理所应当。

要渡过难关,考验的是公寓方的融资能力。产业巨头旗下的长租公寓,融资渠道多元,容易扛过去;一些创业公司,靠日趋谨慎的资本输血完全不够用,就打起了租金贷的主意。

作为整个商业模式的信息枢纽和连接桥梁,一旦公寓方起了歪心思,金融机构、房东和租客的噩梦就开始了。歪心思始于两个动机:

动机一:降低空置率。为此,公寓方不惜耍一些“猫腻”,如打出“押零付一”的幌子同传统中介争租客。但真正押零付一是不可能的,连房东都不答应,于是便要内嵌一个借款合同,所以公寓方愿意带着金融机构一起玩。考虑到很多租客排斥贷款,一些机构就把借款条款隐藏在租赁合同中,租客不知不觉就贷了款。一旦后期出问题,就会引发有关虚假宣传和套路贷的纠纷。

动机二:占用租金。租客(借款人)一次性把一年的房租贷出来,由金融机构直接支付给公寓方,后者分四次付给房东(季付),实现对租金实质占用。一旦公寓方跑路,房东、租客与金融机构便陷入扯不清的纠纷中,都成了受害者。

2018年以来,长租公寓一度出现密集跑路事件,造成恶劣影响,也让刚刚看到点曙光的租金贷业务几近夭折。从美梦到噩梦,短短一年而已。

本文由“洪言微语”原创,作者系苏宁金融研究院院长助理薛洪言



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